高齢者とリースバックの落とし穴 ～空室に悩む物件オーナーが問題解決の主役？！～
「高齢者 リースバック」と検索する人が急増しています。
その背景には、単身者の増加、高齢者の住まいへの不安、そしてリースバック契約に関する深刻なトラブルの増加があります。
一方で、賃貸経営者である物件オーナーの多くが未だ空室に頭を悩ませているのも事実。
例えばあなたの物件にも、数カ月以上埋まらない部屋はありませんか？
実はその空室、高齢者の住まい問題と組み合わせることで、驚くほどスムーズに埋まる可能性があります。
リースバックの急増と、その裏に潜む高齢者のトラブル
【リースバックとは？】
自宅を売却したあとも、買主と賃貸契約を結ぶことで、そのまま自宅に住み続けられる仕組みをリースバックといいます。
売却した高齢者にとっては「老後資金を確保しつつ、住み慣れた家にいられる」という理想的な制度です。
しかし、実際には以下のようなトラブルが相次いでいます。
よくあるトラブル事例
• 「ずっと住める」と言われたのに短期契約だった
定期借家契約で更新されず、すぐに退去を迫られる
• 賃料が想定外に高く、生活破綻へ
売却益で得た資金はすぐ底をつき、家賃が払えず追い出される
• 家が転売され、新オーナーに立ち退きを命じられる
住み続けられると信じていたのに、突然の退去命令
こうしたトラブルに巻き込まれた高齢者は、新たな住まいを探すのにも一苦労です。
高齢者フレンドリーの不動産会社が徐々に増えているとはいえ、特に単身高齢者が入居できる賃貸物件を探すのにも時間が掛かります。
結果的に「住む場所がない」高齢者があふれ出すリスクが高まっているのです。
一方で、空室に困っている物件オーナーは多い…
全国的に賃貸物件の空室率は右肩上がりです。
とくに築年数が経った物件や、利便性がやや劣る地域のアパートでは、入居者がなかなか決まらないという声も多く聞かれます。
「誰も住まない部屋」＝「収益を生まない不動産」は、オーナーにとっては不安材料そのものですし、毎月コストだけが出ていく状態は下記のように心理的にも経営的にも大ダメージになるでしょう。
① 管理費・固定資産税は容赦なくかかる
空いていようが関係なく、共用部の清掃費や管理費、固定資産税、火災保険料などのコストは固定で発生します。空室が増えれば増えるほど、「費用だけ払っている」状態に陥ります。
② 老朽化が進み、原状維持費が増える
入居者がいないと、部屋の空気がこもり、湿気で傷みやすくなります。
結果的に、次の入居が決まった際に修繕コストが跳ね上がることも。
③ 賃料を下げないと決まらない悪循環
「このままじゃまずい」と焦ったオーナーが賃料を下げて募集することで、
入居者の質の低下や、周辺相場とのバランス崩れを招き、資産価値そのものが下がるリスクもあります。
高齢者に貸すという選択が、経営を変える
ここで改めて考えたいのが「高齢者に貸す」という選択です。
これは単なる福祉的な話ではなく、しっかりとした経営判断としての価値があります。
高齢者賃貸の３つの経営メリット
1. 空室を埋めやすい
高齢者の入居希望者は年々増加しています。
「高齢者歓迎」と明記するだけで、競合物件との差別化が図れることも。需要があるのに供給が足りていない状態です。
2. 長期入居・安定収益が見込める
高齢者は生活環境の変化を避けたがる傾向が強いため、一度入居すると長く住んでくれる可能性が高くなります。
入退去にかかる原状回復費用や広告費も抑えられるため、長期的に見れば収益の安定につながります。
3. 社会貢献が「副産物」になる
高齢者に安心して暮らせる住まいを提供することは、地域の課題解決につながります。
結果的に、自治体や周囲からの信頼が高まり、物件のブランド力や将来の資産価値向上にも寄与する可能性があります。
「貸す」という行動が、物件オーナーにも社会にもプラスを生む
高齢者の住まい問題と、物件オーナーの空室問題。
この2つは、「貸す」ことでつながる関係です。
「社会のために何かしたい」という大義よりも、まずは空室を埋めたい・安定収益を得たいというオーナー自身の合理的な動機で構いません。
結果的に、あなたの物件が高齢者の人生を守る“最後の砦”になることも。
まとめ｜高齢者の住まい不安と、空室問題は同時に解決できる
• リースバックで住まいを失う高齢者が急増
• 一方、空室に悩む物件オーナーも多数
• 自宅を売却した高齢者に部屋を貸すことで、空室対策＋長期収益＋社会的信頼が得られる
「高齢者には貸しづらい」と思っていた時代はもう終わりです。
「孤独死が心配…」「保証人がいないのでは？」と思われがちですが、近年は見守りサービスなど、安心の仕組みが整っています。
今こそ、高齢者入居という選択を前向きに捉えていきましょう！
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賃貸オーナーや近隣住民にとって、入居者の孤独死は物件の価値を下げる懸念材料です。
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