【最新版】大家さんが真に恐れる「孤立死」とは？ 賃貸物件の「事故物件化」を防ぐための具体的対策
賃貸物件を所有する大家さんにとって、最も避けたいのは入居者の「孤独死」ではないでしょうか。遺体の発見が遅れた場合の「特殊清掃」費用、相続人が見つからないことによる部屋の「氷漬け」化、そして「事故物件化」による評判悪化と次の入居者が見つからない問題、様々なリスクがあります。特に高齢の単身入居者は「孤独死」のリスクが高まるため、入居を避ける大家さんも多いことが不動産業者の調査から明らかになっています。
しかし、皆さんは「孤独死」よりもさらに厄介な「孤立死」という現象をご存知でしょうか？ 今回は、最新のデータに基づき「孤独死」と「孤立死」の違いを明確にし、大家さんの資産を守るための「孤立死対策」についてお話しします。
最新データが示す孤独死の現実：平均年齢と現役世代のリスク
まず、孤独死が多いとされる年代と、主な死亡原因についてお話しします。
公益社団法人日本少額短期保険協会の最新レポート（第9版、2024年）によれば、孤独死した方々の平均年齢は「約61歳」でした。これは、日本の平均寿命と比較して20年以上も早く亡くなっていることを示しています。
注目すべきは、孤独死全体の約4割が60歳未満の「現役世代」で占められていることです。この事実は、孤独死が高齢者だけの問題ではないことを示しています。
次に亡くなった方々の死因ですが、最も多いのは「病死」で、男女ともに60％以上を占めます。高齢者の中には、具合が悪くなっても相談する相手がいないため、治療を諦めてしまう方が多く、これが世間からの「孤立」に間接的に影響していると考えられます。
また病死に続き多い死因は「自殺」で、特に20代～30代に多く見られます。世代を問わず、社会から「孤立」することが悲しい結末につながってしまう傾向にあります。
■参考資料：孤独死現状レポート
https://www.shougakutanki.jp/general/info/kodokushi/news/kodokusiReport_9th.pdf
「早期発見の孤独死」と「事故物件化のリスクを高める孤立死」
次に「孤独死」と「孤立死」の違いについて、大家さんのリスクという観点からお話しします。
まず「孤独死」とは、家族や親戚はいるが、誰にも看取られず一人で亡くなることを指しています。周囲とのコミュニケーションは普段からあった状態です。そのため、異変に気付きやすく、早期に発見されるケースが多いのです。特殊清掃やリフォームが不要な場合があり、事故物件化のリスクが低いというメリットがあります。
一方「孤立死」とは、家族や親戚、近隣住民との関係性が希薄で「社会から孤立した」状態で亡くなることを指します。交流がないため発見が著しく遅れる点が最大の問題です。特殊清掃やリフォームが必要となり、心理的瑕疵物件の告知リスクが大幅に高まることを意味します。
真に恐れるべきは、孤独死そのものではなく、「社会から孤立した状態での死」、すなわち「孤立死」なのです。
孤立死が引き起こす「心理的瑕疵物件化」という法的課題
もしも社会から孤立した入居者が居室内で亡くなってしまった場合、発見が遅れて遺体の腐敗などから「特殊清掃」や、場合によっては「リフォーム工事」が必要になります。
特に、自然死や不慮の事故死であっても特殊清掃が行われた場合、国土交通省が定める「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に基づき、賃貸借取引においては事案発覚から概ね3年間は、次の借主へ告知する義務が発生します。
もしも家賃の値下がりを気にして取引相手に故意に告知しなかった場合、民事上の責任を問われる可能性もあるのです。
逆に言えば、孤独死でも早期に発見ができれば、特殊清掃やリフォームは不要で、事故物件化のリスクそのものが下がります。
■参考：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf
単独世帯増加時代における、孤立を防ぐための最新の取組
孤独死の対象となり得る「単独世帯」は年々増加傾向にあり、2024年（令和6年）の国民生活基礎調査によると、単独世帯は全世帯の34.6％を占め、「夫婦のみの世帯」（24.7%）と合わせると約6割に迫っています（厚生労働省調査より）。
このデータからも、「孤独死」そのものが増えるのは当然のことと言えます。
しかし「単独世帯」が増えるということは、「空室の需要」も増えるということでもあります。孤立を防ぐ手段があれば、大家さんは不安なく空室問題を解決できます。
孤立を防ぐ取組には、自治体と民間事業者が連携し、新聞配達や乳製品配達業の傍らで見守る活動や、地域包括支援センターでの専門家への相談があります。
また、行政の取組ではカバーできない部分を補うため、民間企業のサービスを活用し、異常を早期に発見できる状況を作るのが、大家さんにとっての「万が一」への備えになります。
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